Bon nombre d’entre vous ont affaire à des clients qui souhaitent transformer un local à usage commercial en habitation ou l’inverse et la question se pose « Qu’a t-on le droit de faire ? Est-ce possible ? Qui valide ce type de projet ? ». Pour commencer, il faut faire la distinction entre le changement de destination et le changement d’usage des locaux concernés.

Le changement de destination d’un local commercial

Le changement de destination (soumis au code de l’urbanisme) concerne la transformation des biens à usage d’habitation (maison, appartement) en bureaux, commerces, entrepôts, hôtel, professions libérales (etc …), et inversement.
 
Si la transformation nécessite des travaux dont la structure ou la façade serait modifiée (murs porteurs) : le changement de destination s’accompagne d’une demande de permis de construire auprès des services de l’urbanisme. 
 
Ces modifications doivent respecter les contraintes d’urbanisme locales (PLU) et être validées par les communes. Chaque commune dispose librement, en fonction des projets de développements locaux commerciaux, de son droit d’accepter ou de refuser cette demande de changement. Chaque PLU de chaque commune prévoit l’étendue des biens concernés et les possibilités de changement de destinations acceptées. Ces possibilités varient d’une commune à l’autre, d’où la nécessité de vous rapprocher des services d’urbanisme lorsque ce type de demande vous est faite.
 

N’affirmez ou ne confirmez rien à vos acheteurs sans avoir fait ces vérifications ! 

Si la transformation ne nécessite pas de travaux ou des travaux d’aménagement intérieurs (sans modification des structures et façades) : le changement de destination s’accompagne d’une simple déclaration préalable de travaux.
Encore une fois, seule les services d’urbanisme des communes seront habilités à valider la faisabilité d’un changement de destination. 
Le changement d’usage de locaux d’habitation (régi par le code de la construction et de l’habitation)
Définition :  Concerne l’acte de transformer un local d’habitation au profit d’un autre usage, (soit de supprimer un logement existant pour en faire une autre utilisation).

Deux catégories sont concernées : les logements et les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation.

Objectif : Maîtriser les transformations des locaux d’habitation et d’éviter la diminution des logements d’habitation au profit des bureaux. Il concerne essentiellement les grandes villes (communes de plus de 200 000 habitants).
 
Démarche administrative : Ce changement nécessite l’autorisation préalable du maire de la commune.
 
Durée du changement d’usage :
Principe : Ce changement n’est accordé qu’à titre personnel et est donc limité (elle reste provisoire pour la durée d’occupation du dit local par le bénéficiaire de l’autorisation). Lorsque la personne quitte le local ou que l’activité professionnelle qu’elle exerçait s’arrête, ce dernier recouvre son usage d’origine. Exception : lorsque le changement d’usage a fait l’objet d’une compensation, c’est le local qui se voit affecté le statut autorisé et donc le conservera. L’autorisation est donc attachée au local et non à la personne.
Cette autorisation est transmissible à une autre personne et pour une même activité dans le même local. Le local commercial ne sera donc plus considéré comme une habitation et sera soumis aux règles et taxations ou fiscalités concernant l’activité exercée.
Dans les deux cas, le plus pertinent est de vous rapprocher des services d’urbanisme de la commune concernée ou d’encourager vos clients à le faire, mais également de prendre conseil auprès des notaires qui, dans certains cas, sont habilités à valider des projets qui ne nécessitent pas de modifications de structures ou de façades. 
 
Soyez vigilant, votre responsabilité et votre devoir de conseil vous oblige à ne rien affirmer à vos clients sans avoir fait toutes les vérifications utiles. Faites ces vérifications avant d’engager les acheteurs et les vendeurs et avant d’aborder les notions de prix ou de remplir une lettre d’intention d’achat. 
 
Liens : articles R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17 du code de l’urbanisme
Source : www.proprietes-privees.com